房屋出租，找房东还是租客催物业费？

一、真实场景

某小区一套出租房欠物业费两年。物业找租客，租客说“合同里没写我交”；找房东，房东说“房子租出去了，谁住找谁”。两边踢皮球，欠费挂账两年无人问津。出租房欠费，是物业催收中最典型的“对象迷失”。

三、法律分析

规则依据《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任。连带责任意味着物业可以选择向任何一方或双方主张全部欠费，但实务要点有三：其一，书面催缴函应发房东（合同相对人+时效中断最稳），抄送租客施压；其二，起诉时房东是稳妥的被告，租约约定租客承担的，可列共同被告并提交租约证据；其三，租客的联系方式、租约信息要在日常管理中提前收集（出租登记备案制度），事到临头再找就晚了。

四、真实案例

某物业起诉出租房欠费，仅起诉租客，租客抗辩“租赁合同约定物业费由房东承担”，物业因证据不足撤诉重诉，浪费四个月。后在律师指导下改为起诉房东、列租客为共同被告，并提交租赁合同（约定租客承担）作为证据，法院判决房东承担交纳责任、租客承担连带责任，案件顺利执行。对象选对，一次到位。

五、物业应该怎么做

• 日常备案：建立出租登记制度，业主出租须备案租约信息与租客联系方式，写入管理规约。
• 双线催收：对租客上门/电话现场催（施压捷径），对房东EMS书面催（法律主线），两次动作分别留痕。
• 文书指向：催缴函主送房东、抄送租客，函中援引连带责任条款，告知双方均被追索的可能。
• 诉讼设计：起诉房东为原则；租约约定租客承担的，列共同被告并附租约；租客失联的直接诉房东。
• 执行衔接：房东在外地有房有产的，执行不难；租客已退租的，及时从租客线索转向房东财产。

六、律师建议

出租房欠费的根源多在“信息断档”——业主悄悄出租，物业连租客是谁都不知道。把出租备案做成硬制度（门禁办理以备案为前提），源头上就解决了对象问题。催收时记住口诀：对租客说“法律上你也要担责”，对房东说“跑得了租客跑不了房东”。

八、需要专业判断

每个项目的情况千差万别，本文解决共性问题，您的具体案件需要具体判断。如需专业支持，欢迎【咨询物业律师】，四川北展律师事务所物业法律服务团队为您提供针对性解决方案。电话：18180655315 / 028-85870360。